Güncel kira uyuşmazlıklarına ilişkin değerlendirme

6098 Sayılı Borçlar Kanunu’na (“TBK”) 11.06.2022’de eklenen geçici maddeye göre:

“Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

Geçici madde hükümleri sonucunda, özetle;

1. Hali hazırda devam eden konut kira sözleşmelerinin kira bedeli artış döneminin 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında olması halinde artış miktarı bir önceki yılın kira bedelinin %25’ini aşamayacaktır.
2. Kira bedeli artış oranının konut kirası sözleşmesinde belirlenmemiş olması halinde ise kira artışı hâkim tarafından bir önceki yıla ait kira bedelinin %25’ini aşmamak koşuluyla belirlenecektir.

Bir başka deyişle, geçici maddenin yayımlanmasıyla beraber 01.07.2023 tarihine kadar konut kiralarında yapılacak kira artışları, 12 aylık ortalama Tüketici Fiyat Endeksi verisi daha yüksek dâhi olsa, bir önceki yıl kira bedelinin %25’i aşamayacaktır.

Cumhurbaşkanı müdahalesiyle kira artış oranının kanunla sınırlanması karşısında şimdiden kiraya verenler ile kiracılar arasında uyuşmazlıklar çıkmaya başlamış kira tespiti istemli davalarda gözle görülür artış yaşanmıştır.

Kira tespit davası şartlarının sağlanamadığı ve kiracı ile uzlaşılamadığı hallede ise kiraya verenler, mevcut kiracıların tahliyesi ve talep ettikleri kira bedeliyle yeni kiracı bulunması yoluna gitmektedir. Bunun uzantısı olarak da tahliye istemli davalar gün geçtikçe çoğalmaktadır.

Bu açıklananlar konusunda hukuki uyuşmazlık yaşamanız halinde bir avukata başvurmanız tavsiye edilmekle birlikte temel olarak kiraya veren ile kiracı arasında uygulamada sıklıkla karşılaşılan davalar aşağıdadır:

[lwptoc title=”” toggle=”0″]

KİRA TESPİT DAVASI

Kira tespit davası; yeni kira döneminde ödenecek olan kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi istemiyle ikame edilen bir davadır. Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise sözleşmenin ifa edildiği yer veya kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesidir. İlgili dava TBK m. 344 ve devamı hükmünce ancak çatılı işyerleri ve konutların kira bedelindeki uyuşmazlıklar halinde açılabilmektedir. Bu kapsama girmeyen taşınmazlardaki kira bedeli uyuşmazlıklarında Türk Borçlar Kanunu genel hükümleri uygulanmaktadır.

Kira tespit davaları temel olarak iki farklı ihtimalde gündeme gelmektedir:

1. TBK m. 344/2’ye dayanılarak açılan davalarda, yeni kira dönemlerinde uygulanacak kira artış oranları kira sözleşmesinde belirlenmediyse uygulanacak artış oranının ve dolayısıyla yeni kira dönemindeki kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi talep edilmektedir.
2. TBK m. 344/3’ye dayanılarak açılan davalarda ise, sözleşmede kira artış oranı belirlenmiş olsun ya da olmasın, en az 5 yılı geçmiş bir kira ilişkisinde, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun şekilde kira bedelinin hâkim tarafından belirlenmesi talep edilmektedir.

Çoğu kez zam oranı sözleşme ile belirlenmiş olduğundan uygulamada TBK m. 344/2’ye nazaran daha çok TBK m. 344/3’e dayanan davalar yaygındır. TBK m. 344/3’e göre 5 yılını doldurmuş kira ilişkilerinde, sözleşmeyle öngörülen zamların uygulanmış olmasına karşın gelinen noktada kira bedelinin güncel piyasa şartlarıyla uyuşmaması halinde hâkimden hakkaniyete uygun şekilde kira bedelinin tespiti talep edilmektedir.

Günümüzün ekonomik şartları emlak fiyatlarına da yansıdığından kira bedelleri üzerinde bir “balon etkisi” oluşmuş ve talep edilen kira bedelleri oldukça yükselmiştir. Sebebi her ne olursa olsun, özellikle eski tarihli sözleşmelerde anlaşılmış olan görece düşük kira bedellerine uygulanan zamlara rağmen çoğu kez bu kira bedelleri mevcut piyasa şartlarının altında kalmaktadır. Bu sebeple kiraya verenler tarafından kira bedelinin arttırılması istemiyle kira tespit davalarına sıklıkla başvurulmaktadır.

Dahası ileride kira piyasasının düşmesi halinde günümüzde anlaşılmış olan kira bedellerinin fahiş hale gelmesi olasıdır. Bu durumda kiracının adil bir kira bedeli ödemek için kira tespit davası açması gerekecek ve kiracıların kira bedelinin azaltılması istemiyle açacağı kira tespit davalarında artış gözlemlenecektir. Nitekim kira tespit davaları, hem kiraya veren hem de kiracı tarafından açılabilen davalardandır.

Türk Borçlar Kanununa göre kira tespit davası kira sözleşmesi kiminle yapıldıysa onun aleyhine açılmalıdır. Eğer kira sözleşmesinde birden fazla kiracı mevcutsa, kira tespit davasının her bir kiracıya yönlendirilmesi gerekmektedir. Kiracılardan herhangi birine yapılan tebligattan mutlaka diğer kiracılar da haberdar edilmelidir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4432 E. 2018/10954 K.)

Kira bedelinin tespiti davası, o taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri tarafından da açılabilir. Kiraya verilmiş olan taşınmaz iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm maliklerin birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları veyahut açılmış bulunan davaya muvafakat vermeleri gerekmektedir. Ancak ilgili kiralanan müşterek mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilecektir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/15709 E. 2018/13113 K.)

Kira tespit davasının tanımı ve davada taraf olabilecekleri kısaca açıkladıktan sonra, bu davanın ilerleme süreci ve bu süreçteki bazı hususlara değinmek gerekmektedir. Öncelikle kira bedelinin tespitinde yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nefaset” ilkesi uyarınca hareket edilmelidir. Bu davanın temel amacı tarafların sözleşme sebebiyle yüklendiği borçlarının adil ve sürdürülebilir olmasıdır. Bu bağlamda, tarafların dava aşamasında yapmaları gereken en önemli husus, kendi borç veya alacaklarının günümüz koşularınca adil olup olmadığını kanıtlamaktır. Dolayısıyla taraflar tüm delillerini, varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örneklerini dava dilekçelerine eklemelidir. Dava sonucunda adil bir kira bedeline hükmedilmesi adına bilirkişi incelemesinin talep edilmesi de önemlidir. Davanın sonunda hâkim ancak bütün toplanmış olan bu deliller ve bilirkişi raporunu gözeterek hak ve nefasete uygun makul bir kira bedeline hükmedecektir.

Tarafların kira tespit davası olmaksızın kendi aralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları mümkündür. Ancak ilgili kira artış anlaşması, kural olarak bir önceki kira yılında TÜFE endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek, konut kiraları açısından 11.06.2022-01.07.2023 tarihleri arasında yapılıyor ise %25 oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.

KİRA UYARLAMA DAVALARI

Kira bedeli, kira sözleşmesi yapılırken taraflar arasında belirlenmektedir. Ancak, zamanla değişen ekonomik koşullar ve kiracının mali gücünün yetersiz hale gelmesiyle belirlenmiş olan kira bedelinin ifası aşırı güç hale gelebilmektedir. Bu durumda kira uyarlama davası ile makul bir kira bedeli belirlenmelidir. Bu davanın ilkesel anlamdaki amacı, kira sözleşmesinin devamlılığının sağlanmasıdır. Kira uyarlama davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi; yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri mahkemesidir.

Türk Borçlar Kanunu’nda kira sözleşmesi hükümleri kapsamında kira bedelinin uyarlanmasına dair bir hüküm bulunmamaktadır. Borçlar kanunu kapsamında, kira uyarlama davasının hukuki dayanağı, “Aşırı İfa Güçlüğü” başlıklı 138. madde düzenlemesidir:

TBK m.138: “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

Kira tespit davalarında olduğu gibi, kira uyarlama davalarının açılabilmesi için de belirli şartların gerçekleşmesi gerekmektedir. Kira uyarlama davalarının kira tespit davalarından en büyük farkı ise, 5 yıl gibi bir kesin şartı gerektirmemesi fakat olağanüstü bir sebeple koşulların değişmiş olmasının aranmasıdır.

1.Geçerli ve uzun süreli bir sözleşmenin bulunması: Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin geçerliliği yazılı şekil şartına bağlanmamıştır. Bununla birlikte, sözleşmenin yazılı olarak akdedilmesi ispat kolaylığı açısından tercih edilmelidir. Ayrıca ilgili davanın açılmasında davacının hukuki yararının bulunması gerektiğinden Yargıtay tarafından benimsenen görüşe göre söz konusu kira sözleşmesinin görece uzun süreli olması gerekmektedir.

2. Koşulların olağanüstü ve önceden öngörülemeyen sebeplerle değişmesi: Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca önceden öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum meydana gelmelidir. Bu olağanüstü durumlara örnek olarak savaş, olağanüstü hâl, salgın hastalık, ekonomik kriz gösterilebilir. Günümüzdeki COVİD-19 salgını ve özellikle salgının getirdiği kısıtlamalar bu olağanüstü sebeplere örnek olarak gösterilebilir. Ancak unutulmamalıdır ki olağanüstü koşulun gerçekleşmiş olması tek başına yeterli değildir. Her davada ilgili durumun şartları ayrıca incelenecektir. Bu hususta önemli olan uyarlama talep eden tarafın sözleşme yapıldığındaki koşullarının olağanüstü durum sebebiyle sözleşmenin yükümlülüklerini yerine getiremeyecek şekilde değişmiş olmasıdır.

3. Değişikliklere borçlunun sebep olmaması: İlgili olağanüstü duruma borçlunun sebep olmaması şartı aranmaktadır. Olağanüstü durum yerleşik Yargıtay içtihatlarında da dışsal ve zorlayıcı bir durum olup, borçlunun şahsından kaynaklanan sebepler bu kapsamda değerlendirilmemektedir. Bu bağlamda olağanüstü değişikliğin objektif nitelikte olması ve dışsal bir faktörden ötürü oluşması gerekmektedir.

4.Oluşan koşullar sebebiyle borçlu mali açıdan zorluğa düşmüş olmalıdır: Olağanüstü durumun vuku bulmasından ötürü tarafların sözleşmeden kaynaklanan borçlarını ifa etmekte güçlüğe düşmüş olması şartı aranmaktadır. Bir diğer deyişle kira bedelinin uyarlanabilmesi için sözleşmenin mevcut koşullarla devam edecek olmasının taraflar için katlanılmaz duruma gelmesi, borçludan borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil etmesi aranmaktadır.

5. Borçlunun borcunu ifa etmemiş yahut ihtirazı kayıtla ifa etmiş olması:

Uyarlama davası mevcut kira dönemini kapsamamakta ancak dava tarihinden ileriye etkili olarak sonuç doğurmaktadır. Bununla birlikte ilgili tarafça, uyarlamanın içinde bulunulan kira dönemindeki kira bedellerini de etkilemesi isteniyorsa; ödemenin yapılmaması yahut ödemelerin uyarlama davasındaki haklar saklı tutularak yapılması gerekmektedir. Edimini yerine getiren borçlu, eğer kira borcunu öderken ihtirazı kayıt koymadıysa dava sonucu uyarlanan bedel, dava öncesinde ifa edilmiş borçlara etki etmeyecektir.

TAHLİYE DAVALARI

Tahliye davaları, en genel tanımıyla kiraya verenin, kiracıyı, kiralanan taşınmazdan tahliye edilmesi istemiyle açtığı davalardır.

Tahliye davaları, kiraya verenin kullanım ihtiyacı ya da kira sözleşmesinin süresinin sona ermesi gibi kanunda belirtilen sebeplerden birine dayanılarak açılmaktadır. Bunun yanında, kira artış oranlarının kanun değişikliğiyle %25 oranıyla sınırlanması karşısında kira tespiti davası açılma şartları sağlanmıyorsa kiraya verenlerin, diledikleri kira bedeliyle yeni kiracı bulma istekleri neticesinde, kiracıların doğrudan tahliyesi yoluna gittikleri de gözlemlenmektedir.

Tahliye davaları, kiraya verenin kiracıya karşı açtıkları davalar olup davanın asıl istemi kiralanan taşınmazdan kiracının tahliyesidir. Kanunda belirtilen tahliye sebepleri;

1. Sözleşme Süresinin Sona Ermesi
2. Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar
3. Yeni Malikin Gereksinimi
4. Tahliye Taahhüdü
5. Kira Bedelinin Ödenmemesi
6. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması

olup kanunda belirtilmeyen bir sebebe dayanan tahliye davasının kabul görmesi yahut kanunda belirtilen sebeplerin kiracı aleyhine genişletilmesi ya da yorumlanması mümkün değildir.

Bunun yanında, TBK’nin genel kira hükümlerinde mevcut olan özen borcuna aykırılık, komşulara saygılı davranmama, kiralan şeye ağır hasar verme gibi akde aykırılık halleri de tahliye sebebi teşkil etmektedir.

1. Sözleşme Süresinin Sona Ermesi

Kanun sistematiğine göre Bildirim Yoluyla Fesih olarak da adlandırılan bu tahliye sebebi sözleşme süresinin sona ermesinden kaynaklanmaktadır. Ev ve işyeri kiralarında yalnızca sözleşme süresinin sona ermesi başlı başlına tahliye sebebi oluşturmamaktadır, başka bir takım şartların da var olması gerekmektedir. Söz gelimi 1 seneliğine kiralanan bir iş makinesinin ya da aracın kirası 1 yılın sonunda kural olarak kendiliğinden sona ererken konut veya çatılı iş yerinin 1 seneliğine kiralanması halinde 1 senenin dolması kira sözleşmesinin sona ermesine sebep olmamaktadır.

Ev ve işyeri kira sözleşmelerinde belirli bir süre olması halinde (1, 3, 5 yıl gibi) belirli süre, sözleşmenin bitişi ve dolayısıyla tahliye davası açısından dikkate alınmamaktadır. Belirli süre bittikten sonra kira sözleşmesi ancak 10 kez uzarsa sözleşme süresinin bittiğinden bahisle açılacak tahliye davası kabul görecektir. Buna göre, örneğin 3 yıllık belirli süre ile düzenlenmiş kira sözleşmesi ancak 13 yıl sonra (3+10) süre sebebiyle sona erdirilebilecektir.

Kira sözleşmesinde belirli bir süre olmaması, yani kira sözleşmesinin doğrudan belirsiz süreli olarak düzenlenmesi halinde ise sözleşme 10 kez uzarsa, başka bir deyişle kural olarak 10 yıllık uzama süresi geçerse sözleşmenin süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye kararı alınabilecektir.

Buna göre, sözleşme belirli ya da belirsiz süreli olsun, 10 yıllık uzama süresi geçtikten sonra, sözleşmenin uzama tarihinden en az 3 ay öncesinde tahliye isteminin kiracıya yazılı şekilde tebliğ edilmesi ve uzama tarihinden sonra 1 ay içerisinde tahliye davasının açılması gerekmektedir.

2. Gereksinim, Yeniden İnşa ve İmar

TBK m. 350/1’e göre, kiraya verenin “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa” fesih dönemi, bildirim ve dava için öngörülen sürelere uyularak tahliye davası açılabilir.

Gereksinim iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın; gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir. (Yargıtay 3. HD 2021/4476 K.) Bunun yanında, kiraya verenin de kiracı olması gereksinim sebepli tahliye davalarında önemli bir ispat kolaylığı sağlamaktadır. (Yargıtay 6. HD 2013/2188 K.)

TBK m. 350/2’de ise “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız” olması hali tahliye sebebi olarak belirtilmiştir.

Gereksinim, yeniden inşa ve imar sebepleriyle tahliye davalarında dava açılma süreleri önem arz etmektedir. Gereksinim sebepli tahliye davaları, sözleşme belirli süreliyse, belirli sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Sözleşme belirsiz süreliyse bu halde yenileme döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Kural olarak gereksinim sebepli tahliye davasının açılabilmesi için önceden kiracıya ihtarname tebliğ edilmesi gerekli değildir. Buna karşın süresinde tebliğ edilen ihtarnamenin sonucu olarak tahliye davası 1 aylık süre geçtikten sonra da o kira dönemi içinde açılabilir hale gelmektedir.

Gereksinim sebebiyle tahliye kararı neticesinde tahliye edilen taşınmazın haklı gerekçe olmadıkça 3 yıl boyunca yeniden kiralanmaması gerekmektedir. Aksi durumda, tahliye edilen kiracının kiraya verenden tazminat isteme hakkı saklıdır. Kanun düzenlemesine göre, gereksinim nedeniyle tahliye edilmiş kiracının, taşınmazın başkasına kiralandığını tespit etmesi halinde, son kira yılında ödenmiş olan 1 yıllık kira bedeli tutarında maddi tazminat isteme hakkı mevcuttur.

3. Yeni Malikin Gereksinimi

TBK m. 351’e göre “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Yeni malikin gereksinimi hususunda, genel olarak gereksinim için yapılan açıklamalar geçerli olup gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekmektedir. Bunun yanında yeni malik, iktisap tarihinden sonra 1 ay içinde kiracıya durumu yazılı olarak bildirmeli ve davayı ancak iktisap tarihinden 6 ay geçtikten sonra açmalıdır. Eğer yazılı bildirim şartına uyulmadıysa bu halde sözleşme süresinin bitimi beklenmeli bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde dava açılmalıdır.

4. Tahliye Taahhüdü

Geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı halinde bu taahhüde dayanılarak tahliye istemli icra takibi yapılabilir ya da tahliye davası açılabilir. Tahliye taahhüdünün geçerli olması için:

• Yazılı olması
• Kiracının hür iradesine dayanması
• Kira sözleşmesi ve taşınmazın teslimi tarihinden farklı tarihte düzenlenmiş olması
• Tahliye tarihinin belirli olmasışartlarının varlığı gerekmektedir.

Tahliye taahhüdüne dayanılan tahliye davalarının taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.

İmzaya itiraz hallerinde uyuşmazlık süre anlamında oldukça uzadığından tahliye taahhüdünün mümkünse noterden alınması tavsiye edilmektedir. Zira noterden alınmış tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz halinde dahi bu itiraz imza incelemesini gerektirmeyecektir.

5. Kira Bedelinin Ödenmemesi

Kira bedelinin ödenmemesi hallerinde de tahliye talepli dava açılması mümkündür. Kira sözleşmelerinde genel olarak kiranın her ay hangi tarihe kadar ödeneceği belirlenmiş olduğundan süresinde ödenmeyen kira bedelinin muaccel hale gelmesi ve kiracının temerrüde düşmesi için ayrıca ihtara ihtiyaç duyulmamaktadır.

Uygulamada kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle sıklıkla başvurulan iki yöntem bulunmakta olup ilk olarak ödenmemiş kira bedeli için tahliye talepli icra takibi başlatmak mümkündür. Buna göre kiracıya, takip tarihi itibariyle ödenmemiş olan kira borcunu 30 gün içerisinde ödemesi gerektiği 7 gün içerisinde kira borcuna itiraz edebileceği tebliğ edilir. 30 günlük ödeme süresine rağmen ödeme gerçekleşmezse 7 gün içerisinde itiraz edilip edilmemesine göre davanın hangi mahkemede hangi inceleme kapsamıyla görüleceği değişmekle birlikte her halükârda tahliye davası açılabilecektir. Burada önemli olan 30 günlük ödeme süresinin beklenmesi olup tahliye davasının ancak ödeme süresi bittikten sonra açılması gerekmektedir.

Sıklıkla kullanılan ikinci yöntem ise 2 haklı ihtarname sebebiyle doğrudan tahliye talepli dava açılmasıdır. Bu davanın tahliye kararı ile sonuçlanması için bir kira dönemi içerisinde tahsil edilmeyen kira bedeli sebebiyle iki haklı ihtarın keşide edilmiş olması gerekmektedir.

İhtarnamelerde borcun ödenmesi için kiracıya en az 30 günlük sürenin verilmiş olması fakat 30 günlük süre içerisinde borcun ödenmemiş olması şarttır. Tüm bu şartlar sağlanmazsa haklı ihtarın varlığından bahsedilemeyecektir. Buna göre ihtarnamenin tebliğinden itibaren 30 gün içerisinde ihtarnameye konu kira borcu ifa edilirse, artık ortada haklı bir ihtarname olmayacak ve 2 haklı ihtar sebepli tahliye davasının şartı sağlanamayacaktır. Bu davanın iki haklı ihtarın bulunduğu kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içerisinde açılması gerekmektedir.

Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başvurulabilecek başka hukuki yöntemler de mevcut olup her somut durum için en verimli yöntemin tespiti adına bir avukata başvurulması tavsiye edilmektedir.

6. Kiracının veya Eşinin Aynı İlçede Konutunun Bulunması

TBK m. 352/3’e göre “Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.”

Düzenlemeye göre, kiracının ya da eşinin kiralananın bulunduğu ilçe sınırları içerisinde oturmaya elverişli başka bir konutunun bulunması fakat kiraya verenin sözleşme kurulurken bu husustan haberinin olmaması hali de tahliye sebebi oluşturmaktadır. Doktrine göre, kiraya verenin, kiracının başka bir evinin olup olmadığı konusunu araştırma yükümlülüğü bulunmamaktadır. (Arş. Gör. Hakkı Mert Doğu, “Türk Borçlar Kanunu’nun 352. Maddesinin Üçüncü Fıkrasına Göre Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini Sona Erdirmesi”, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, Yıl 7, Sayı 14, Aralık 2019.)

Bu kanuni düzenlemeye rağmen, kiracının aynı ilçede başka evi olmasına karşın maliki olduğu evin ailesinin ihtiyaçlarına yetmemesi, sosyal statüsüne uygun düşmemesi gibi iddialar da mahkemece dikkate alınmakta, tahliyesi istenen taşınmazın daha üstün vasıfta olup olmadığı tahliye davalarının akıbetini etkilemektedir. (Yargıtay 3. HD 2018/1840 K.)